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限购风波下的佛山陶瓷企业地产梦难圆

发布时间:2019-10-12 22:33:36 编辑:笔名

限购风波下的佛山陶瓷企业“地产梦”难圆

今年初曾蜂拥进入房地产行业的佛山陶瓷企业,不得不在严厉调控面前放慢脚步。日前,《第一财经》也在采访多位佛山陶瓷企业后获知,在楼市持续低迷的状况下,不少陶企已压缩地产项目开工面积,放缓了开发节奏,以往被陶企热烈追捧的土地拍卖会上,也难再见大佬们的踪影。

今年初曾蜂拥进入房地产行业的佛山陶瓷企业,不得不在严厉调控面前放慢脚步。日前,《第一财经》也在采访多位佛山陶瓷企业后获知,在楼市持续低迷的状况下,不少陶企已压缩地产项目开工面积,放缓了开发节奏,以往被陶企热烈追捧的土地拍卖会上,也难再见大佬们的踪影。

此前,由于出口市场四面夹击,曾被视为印钞机的陶瓷行业迅速沦为微利行业,陶企不得不寻找新的利润增长点,高利润的房地产业成为不少企业的选择。有知情人士透露,截至目前,约七成佛山大型陶企涉足房地产,而许多中小陶瓷业主还通过参股或私人投资方式试水地产业。

然而,层层加码的楼市调控政策,让陶企的地产梦受挫。

限购之痛

早于2006年已经拿地准备进军房地产的亚洲陶瓷CEO蒲鼎新告诉,受楼市调控政策影响,主营的陶瓷业绩同比不再增长,而公司地产业务方面的银行融资难度加大,正在运作的地产项目奠基时间比原计划晚了约半年,且公司已下调了项目的盈利预期。

大环境变化对陶企运作的地产项目影响更明显。佛山某地产代理公司负责人透露,两个行业一损俱损,除了陶瓷业务缩水外,许多地产项目的开发节奏则明显放缓。没有开工的土地先放着,已拿到预售证的项目少推多开。陶企中运作地产业务实力最强的新中源陶瓷,其原计划今年的地产开工面积约40万平方米,但根据目前的开发节奏看,最多只能达到30万平方米左右。

在蒲鼎新的眼中,房地产行业一直是一个令人向往的行业,利润率高,且还能与公司主营的陶瓷产品打包组合,利于企业纵深发展,因此,当公司2006年决定分流部分资金,从事其他行业投资时,蒲鼎新优先选择了房地产。

蒲鼎新做出这个决定的背景是,因中国陶瓷出口市场快速萎缩而导致陶瓷业利润出现了史上最大下滑幅度。据了解,从2003年至今,中国陶瓷业先后遭到了泰国、欧盟、韩国、巴基斯坦、印度、秘鲁、阿根廷等国的反倾销,巴西则提高关税。出口市场四面受堵,中国陶瓷出口总量和总额大幅下滑。

中国海关统计数据显示,2009年1~6月,我国共出口陶瓷产品34.45亿美元,同比下降3.58%。

陶企开始转向内销市场以弥补损失,国内房地产市场的欣欣向荣也带来了一定的市场机会。蒲鼎新透露:最近几年,公司的年均总销售额增幅都保持在20%~30%。

但中国对外出口陶瓷产品中,约半数来自佛山。佛山陶企对出口市场的依赖性过强,国内市场扩大对出口萎缩的对冲作用其实并不明显。佛山另一陶企负责人透露,与2003年前相比,许多企业的业绩增幅明显放缓。

主业利润下滑

不仅如此,陶瓷业曾经的高利润还吸引了众多资本的眼球,除传统的佛山产区外,四川夹江、广东潮州、福建德化、浙江龙泉、河南禹州等地也陆续兴起众多陶瓷产区。行业竞争加剧的同时,产能过剩还成了悬在陶企头上的一把达摩克利斯之剑。

成本上涨也在压缩陶企的利润率。随着国内人口红利消失和劳动力成本快速上涨,原材料的价格也一年比一年高,许多企业的成本涨幅超过50%。在这种局面下,部分企业甚至出现业绩增幅低于成本增幅,陶瓷业利润率逐年下滑。

高峰时行业利润率能达到100%以上。中国陶瓷工业协会驻佛山办事处主任蓝卫兵告诉,如今,普通的大路货净利已降到10%以下,技术含量稍高的中高端产品则只有20%~30%。

寻找新的出路,这成了陶企运营者的共识,而热门又高利润的房地产业对陶企的诱惑力最大。目前,众多陶企如新明珠、新中源等的土地储备量不亚于一个中小型房地产开发商,佛山60多家大型淘企中,约有七成涉足房地产,佛山一地产界人士透露:我接触的客户中,一些中小客户还通过参股或私人投资的方式开拓房地产业务。

房产暴利诱惑

事实上,佛山陶企进军房地产行业并非偶然。

陶瓷业虽成就了佛山市南国陶都的美誉,但一直以来,行业对地方政府的税收贡献率其实并不高,反之,还带来了高污染、高能耗等不利城市发展的影响,因此,从2007年开始,佛山市政府决定将陶瓷企业的生产基地外迁,保留陶企的总部生产基地。

为了说服企业外迁,政府再次出让陶企所在的生产基地用地时,会设置许多定向的附加条件,就像为原企业量身定做一样,让后者可用低于市场价的方式拿回土地。一业内人士透露,此时,这些土地的性质已从工业用地转为商住用地。

与陶瓷项目相比,地产项目从银行贷款或通过其他渠道融资优势巨大,上述人士还表示,在调控政策不严时,启动一个房地产项目所需的自有资金并不多,企业可靠建筑商、施工方等垫资合作方式开发,与较低的拿地成本相比,房价不断走高,房地产行业还被视为暴利行业,于是,上述土地出让的潜规则正好迎合了陶企的心理,纷纷借机开始原始的土地储备。

与地产形成产业链发展

但是,由于缺乏运作地产项目的经验,部分陶企在拿地后都迟迟没有进行项目开发。

据了解,亚洲陶瓷正在运作的世纪金鼎项目从拿地到奠基历时5年,拿地是2006年,直到去年,我们才与一家专业的房地产公司合作,成立一家新的地产子公司。蒲鼎新透露,新公司股权比例中,亚洲陶瓷持股48%,负责找资金,而项目的整体运作交由对方打理。

除了亚洲陶瓷模式外,有的陶企还聘请专业的地产人才,自己成立房地产子公司,如新中源、新明珠等。上述地产界人士表示,陶企运作地产项目经验不充足,大都会依靠专业力量进行操作。

此外,陶企打造出来的产品大都定位于中低端。上述代理机构负责人告诉,陶企不敢试水高档楼盘,开发的产品品质不算高,为了加快回笼资金,产品定价比同类产品大都要低,以佛山的主城区禅城区为例,陶企开发的楼盘价格一般比同一区域同档次楼盘价格低10%左右。

与其他行业相比,陶企的现代化企业制度起步较晚,许多企业内部还存在管理混乱的问题,在这种局面下分离出来的地产业务板块也会受到牵连,缺乏人才,也缺乏专业的成本核算机制,陶企的地产项目成本会比普通企业的成本更高。上述负责人认为,目前,通过正常招拍挂程序拿地的房企,开发净利约在15%,但同样方式拿地的陶企获得的利润可能要低得多。

不过,与地产开发配合,主营陶瓷产品会给陶企新增一条产能释放渠道。当地业内人士给算了一笔账:在佛山一套90平方米的房子,若大厅、厨房和洗手间都铺上瓷砖,瓷砖成本约占全部装修费用的23%~25%,若以1500元/平方米的装修标准交付,装修费用合约13.5万,其中瓷砖成本约占3.1万~3.4万。也就是说,一套精装房就意味着陶瓷行业能增加约3.1万~3.4万元的收入。陶企开发的产品大都是精装房,他们将地产和陶瓷业务打包组合,比开拓其他陶瓷销售渠道来说,这种业绩增长更稳定、更可控。

项目目前刚奠基,地产业务对公司业绩的贡献还未表现出来。蒲鼎新也表示,不过,他表示看好这种产业链式的企业发展方式。

与蒲鼎新一样,许多陶企未来的发展规划中,已将房地产作为公司的另一主营业务,甚至与陶瓷主业并驾齐驱。但如今,这一规划正遭遇市场考验。

全国范围内涉及数十个城市的楼市限购使全国楼市陷入低迷,尤其是限购、限价的城市,楼市成交量大幅下跌。

地产业务受困,不会对总公司的运营和陶瓷主业带来影响。蒲鼎新表示,目前,公司业务中,陶瓷仍然占八成,且当初为防止一损俱损的局面,地产项目的运作资金和总公司的资金已互相独立,两者互不干扰。

但这种说法并不被业内人士认同。作为陶企的子公司,地产项目出了问题,总公司不可能撒手不管。上述地产界人士认为,事实上,目前涉足房地产的陶企的资金链更紧张。但好在这些陶企的资本都相当雄厚,且许多项目都只是拿地还未开发,目前对陶企主营业务无多大影响,但后期若楼市持续低迷,土地储备量大的企业将面临的局面就很难说了。

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